Kuo skiriasi rinkos vertė nuo rinkos kainos?

Nekilnojamojo turto sandoriuose dažnai susiduriama su dviem sąvokomis – rinkos kaina ir rinkos vertė. Nors kasdienėje kalboje jos neretai painiojamos, teisiniu ir turto vertinimo požiūriu šios sąvokos reiškia skirtingus dalykus. Suprasti šių sąvokų skirtumą svarbu tiek parduodant ar perkant turtą, tiek sprendžiant mokestinius, bankinius ar teisinius klausimus.

Kas yra rinkos kaina?

Rinkos kaina – tai reali suma, už kurią konkretus turtas parduodamas ar įsigyjamas sandorio metu. Ji susiformuoja pirkėjo ir pardavėjo susitarimu, atsižvelgiant į paklausą ir pasiūlą, ekonomines aplinkybes, derybines pozicijas bei individualius sandorio motyvus.

Rinkos kainos tiesiogiai nereglamentuoja joks įstatymas – Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas leidžia sandorio šalims laisvai susitarti dėl kainos, visgi tam tikrais atvejais sandoris gali būti ginčijamas, jeigu nustatoma, kad kaina akivaizdžiai neatitinka rinkos realijų, pavyzdžiui, esant apsimestiniams sandoriams, pastebėjus apgaulės požymius ar siekiant išvengti mokesčių.

Mokesčių administravimo srityje Valstybinė mokesčių inspekcija taip pat turi teisę vertinti, ar sandorio kaina nepagrįstai nukrypsta nuo rinkoje vyraujančio lygmens, pavyzdžiui, kai dovanojimas faktiškai maskuojamas pirkimo-pardavimo sandoriu.

Ar galima parengti dokumentą, nustatantį rinkos kainą?

Taip, tokia galimybė yra. Esant poreikiui, gali būti parengtas informacinio pobūdžio dokumentas, kuriame pateikiama profesionali konsultacinė išvada dėl tikėtinos rinkos kainos. Šis dokumentas nėra turto vertinimo ataskaita ir rengiamas ne pagal Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą – tai konsultacinė paslauga, padedanti užsakovui susiorientuoti rinkoje ir priimti apgalvotus sprendimus.

Kadangi tokia išvada nėra rengiama pagal griežtus įstatymų nustatytus reikalavimus, jos parengimo kaina yra mažesnė nei rinkos vertės nustatymo paslaugos. Praktikoje tai gali būti patogus sprendimas tada, kai reikalingas aiškus rinkos kainos suvokimas, tačiau nėra būtinybės turėti oficialią vertinimo ataskaitą.

Pavyzdžiui, buto su priklausiniais rinkos vertės nustatymo paslaugos kaina paprastai prasideda nuo 350 eurų, o konsultacinės išvados dėl rinkos kainos parengimas gali kainuoti nuo 200 eurų. Konkreti paslaugos kaina visada nustatoma individualiai, atsižvelgiant į objekto pobūdį ir užsakovo poreikius.

Kas yra rinkos vertė?

Turto rinkos vertė – tai apskaičiuota pinigų suma, už kurią turtas galėtų būti perduotas vertinimo dieną, sudarius sandorį tarp nesusijusių, laisva valia veikiančių ir ekonomiškai racionalių šalių, turtą tinkamai pateikus rinkai ir neveikiant prievartos ar kitų išorinių interesų.

Rinkos vertė nustatoma pagal aiškiai reglamentuotą tvarką. Vertinimo principai, metodai ir reikalavimai apibrėžti Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme bei Finansų ministro patvirtintoje Turto ir verslo vertinimo metodikoje. Vertinimo metodas parenkamas atsižvelgiant į vertinimo tikslą, turto specifiką ir naudojimo paskirtį.

Svarbu suprasti, kad rinkos vertė nėra subjektyvi nuomonė ar spėjimas – tai išsamios analizės rezultatas, pagrįstas rinkos duomenimis, skaičiavimais ir profesiniais vertinimo standartais.

Ar pardavimo kaina turi sutapti su rinkos verte?

Trumpas atsakymas – ne. Pardavimo kaina ir rinkos vertė gali sutapti, tačiau tai nėra privaloma. Kadangi pardavimo kainos niekas nereglamentuoja, ji gali būti didesnė arba mažesnė už rinkos vertę.

Pardavimo kainą gali lemti daugybė veiksnių:

• skubus pardavimo terminas,
• pirkėjo ir pardavėjo tarpusavio santykiai,
• sandorio sąlygos (pavyzdžiui, ar turtas parduodamas su baldais),
• turto registracijos tikslumas (neįregistruoti plotai, pakeisti matavimai, balkonų įtraukimas į bendrą plotą),
• ir individualios derybos.

Dėl šių priežasčių reali sandorio kaina gali reikšmingai skirtis nuo rinkos vertės.

Kada remiamasi rinkos verte?

Kadangi rinkos kaina nėra reglamentuojama, daugelyje oficialių procesų remiamasi būtent rinkos verte. Ji naudojama teismuose, bankuose, mokesčių administravimo srityje, notariniuose sandoriuose, pvz., paveldėjimas, dovanojimas, turto padalijimas, taip pat valstybės ir savivaldybių turto pardavimo ar perleidimo atvejais.

Rinkos vertė laikoma objektyviu ir patikimu atskaitos tašku, padedančiu išvengti dirbtinių ar fiktyvių kainų.

Kiek kainuoja nekilnojamojo turto vertinimas?

Nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymo paslaugos kaina nustatoma individualiai, atsižvelgiant į vertinimo tikslą ir vertinamo objekto pobūdį. Viena yra įvertinti standartinį butą bankui įkeitimo tikslu, visai kas kita – atlikti sudėtingo administracinio ar inžinerinio turto vertinimą įstatinio kapitalo didinimui.

Kiekvienas vertinimo atvejis reikalauja skirtingų laiko, analizės ir logistinių sąnaudų. Pavyzdžiui, miesto buto apžiūra dažnai užtrunka trumpiau nei didelio komercinio objekto vertinimas regionuose. Pažymėtina, kad Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Marijampolėje, ir Panevėžyje transporto išlaidos nėra skaičiuojamos.

Jeigu norite sužinoti konkrečią nekilnojamojo turto vertinimo kainą, kviečiame kreiptis į Uždarosios akcinės bendrovės „MARLEKSA“ nepriklausomus turto vertintojus. Nurodę vertinimo tikslą ir objektą, gausite aiškų ir Jums palankų pasiūlymą.